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Si vas a invertir, la clave es comprar bien

Ahorradores de todos los perfiles y condición ven en el sector inmobiliario un valor refugio para su dinero. El valor de los activos inmobiliarios no es tan volátil como el de la renta variable; y el binomio rentabilidad - riesgo es más que aceptable, considerando cómo están los mercados en este momento.

Una vez dicho esto, Ángel García, Personal Shopper Inmobiliario en Madrid, nos cuenta la importancia de comprar bien para realizar una buena inversión.

Valor e Inversión

Hablamos de valor y de inversión. El valor de los activos inmobiliarios sube y baja dependiendo de diversos factores, aunque es marcadamente más cíclico que el mercado de renta variable. Una buena decisión de compra augura un buen resultado de inversión ya que toda inversión consiste en precisamente eso: comprar bien y acudir al mercado posteriormente para vender al mejor precio.

¿A qué me refiero con comprar bien? Me refiero a saber qué precio máximo puedo pagar por un activo para sacarle el máximo rendimiento teniendo en cuenta mis objetivos de inversión. O sea, según esta última frase, son tres los aspectos a tener en cuenta:

  • Valor
  • Rentabilidad
  • Rendimiento y objetivo

De los tres aspectos mencionados anteriormente el que más importancia tiene desde mi punto de vista profesional es el de valor.

Valorar un activo inmobiliario es un arte, y como toda obra artística requiere de destrezas, habilidades, conocimientos y una capacidad para interpretar o imaginar más allá de lo que se tiene delante de los ojos.

Obviamente, estos requerimientos tienen que ver más con el conocimiento financiero arquitectónico y de los diferentes métodos de valoración, pero el arte aparece cuando se es capaz de identificar el valor de lo intangible, de asociar una cifra a lo subjetivo y acertar.

Es más, saber distinguir entre valor y precio, saber hasta qué punto el precio de un activo está por encima o por debajo de su valor, nos da una capacidad negociadora inigualable, una habilidad para identificar oportunidades que no todo el mundo posee y una ventaja dentro de este mundo inmobiliario tan ecléctico.

Hoy en día, todos los portales inmobiliarios y páginas de bancos valoran automáticamente según qué activos inmobiliarios, sobre todo pisos.

Sin embargo, pese a que suelen quedarse cerca de su valor de mercado, no son capaces de identificar el valor de aspectos intangibles (calidad percibida, diseño, entorno, vistas, tranquilidad, estado de conservación, etc…) que pueden marcar la diferencia en el precio a pagar por un activo.

De ahí que esa acción humana de creerse o no un valor de mercado de un activo sea trascendental a la hora de llevar a cabo una inversión en el sector inmobiliario.

Rentabilidad

Relacionado con lo anterior, y continuando con los 3 aspectos fundamentales que hacen que compremos bien a la hora de invertir, está la definición de la rentabilidad que le vamos a exigir a la inversión. Y es que, la rentabilidad, se exige. No se obtiene.

Esto parece una obviedad, sin embargo, muchos inversores noveles compran sin exigir una rentabilidad del inmueble en explotación (entre otras cosas porque desconocen cuáles son las rentabilidades que deben de exigir) y para comprar bien hay que tener en cuenta que el precio que vas a pagar por el inmueble está influido por la rentabilidad que se exija.

El mercado inmobiliario es como otro mercado, si por ejemplo al dividendo de una compañía se le puede exigir entre un 3% y un 6%, en el inmobiliario también se puede exigir una rentabilidad que puede ser acorde al mercado o establecida por nosotros en base a nuestros objetivos de inversión.

Preguntas fundamentales para invertir

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Precisamente, comprar bien también está relacionado con alinear los objetivos vitales de cada uno con los de inversión.

A la hora de invertir hay que preguntarse:

  • ¿Para qué quiero invertir?
  • ¿Quieres que tu inversión te de una renta a largo plazo pero segura?
  • ¿Quieres una operación a corto plazo muy rentable pero de mucho riesgo?
  • ¿Quieres dinero para la jubilación, para comprar una casa en 5 años, para comprar un coche?
  • Quizá algo para tu familia a largo plazo.

A veces, aterrizar los objetivos vitales, tener clara la definición de qué es lo que queremos conseguir,  da otra perspectiva sobre el uso que le vamos a dar a nuestros ahorros. Así, el “quiero aumentar mi patrimonio”, se convierte en: “quiero invertir para obtener una renta a 20 años de al menos 750 € mensuales a una rentabilidad del 4 %, con la finalidad de tener un suplemento de la pensión”.

En mi opinión, el enfoque cambia absolutamente, lo que hace que comprar bien sea elegir bien un activo que satisfaga lo enunciado en la segunda frase.

En definitiva, comprar bien es la clave del éxito de una inversión. Es obvio que comprar mal nunca es bueno para una inversión; si bien, a diferencia de la bolsa, donde con pocos clics desde casa se puede vender una acción, en la inversión inmobiliaria están involucradas operaciones de crédito bancario, contratos de compraventa, gestión del inmueble, contratos con inquilinos y mucho más, que hacen muy difícil en ocasiones deshacerse o vender el activo si las cosas no resultan como se habían pensado. De ahí la importancia de comprar bien para asegurar una inversión exitosa.

Pero, comprar bien no es tan sencillo si realizas la operación en solitario, ya que como hemos explicado en este artículo hay muchas variables que hay que conocer. En el sector inmobiliario es fundamental ir acompañado de un experto inmobiliario para realizar operaciones de inversión.

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