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¿Qué superficie debes tener en cuenta para comprar una vivienda?

Enrique Moliner | Personal Shopper Inmobiliario

Conocer la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión clave. Seguro que te has preguntado más de una vez como se mide la superficie de una vivienda o por qué hay tanta diferencia entre metros útiles y construidos. 

Como sabemos que es un tema que confunde, hemos querido preparar un artículo para que puedas resolver todas las dudas que te surjan.

Varios tipos de superficie

Existen varios tipos de superficie y varias formas de calcularlas según la normativa aplicable en cada caso.

En cuanto a la vivienda, es importante conocer la superficie de esta, ya que es necesario para su compraventa, alquiler, catastro, reformas… Además, también es importante para redactar informes o certificados, como el de habitabilidad y el de eficiencia energética, valoraciones inmobiliarias o tasaciones, peritaciones, etc.

Para obtener la superficie se tiene que realizar un “levantamiento de un plano” lo más fiel posible a la realidad. Es decir, medir con herramientas apropiadas (normalmente una cinta métrica y un medidor láser serán suficientes) y plasmar las medidas en un plano.

Una vez obtenido el levantamiento, toca computar la superficie obtenida según su uso y la normativa.

Básicamente hay dos:

  • Superficie útil: es la que mide la vivienda sin tener en cuenta los muros y los pilares y otros elementos no prescindibles
  • Superficie construida:  la que mide la vivienda completa, incluidos todos sus muros perimetrales. Es decir, todo lo que quede dentro del contorno de una vivienda.

Hay que tener en cuenta que no hay una normativa única donde se defina como se computan estas superficies. Así que depende de su finalidad:

Finalidad Catastral

En cuanto a datos catastrales, siempre se computa la superficie como construida.

Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos o paredes perimetrales de una edificación, deduciendo los patios de luces y similares. Es decir, cuenta también la superficie que ocupan las paredes, pilares, balcones, terrazas, porches, etc., que en la superficie útil no se tienen en cuenta.

Nunca veremos en una ficha catastral la superficie útil. Este es un error frecuente que me encuentro con los clientes, ya sean para tramitar una cédula de habitabilidad, un certificado energético, como cuando van a comprar o vender su propiedad. Cuentan como superficie útil la que aparece en el catastro (que es construida) y luego cuando calculo la superficie útil, se quedan extrañados porque es sustancialmente menor…

Otro tema a tener en cuenta es que, en la ficha catastral, aparece primero la superficie construida total, es decir, superficie de la vivienda más la superficie correspondiente de las zonas comunes del edificio. Luego en la parte inferior si aparece desglosada.

Por poner un ejemplo, te puedes encontrar un piso que, en catastro, tiene 100 m2 de superficie construida. Luego miras más abajo en el desglose y son 85 m2 de vivienda y 15 m2 de zonas comunes. Posteriormente cuando calculas la superficie útil, esta se puede ir a 70 m2 útiles perfectamente. He aquí la sorpresa del cliente cuando a priori piensa que tiene una vivienda de 100 m2 y luego le dices que de superficie útil, la que va a constar en la cédula de habitabilidad, es un 30% inferior, en este caso de ejemplo.

Luego hay que tener en cuenta que, si la vivienda tiene balcón o terraza, esta computa en la superficie construida que marca el catastro, ya sea al 50% o al 100% dependiendo de si está cerrada o no.

Así que, ojo con la superficie que te encuentras en la ficha catastral. Ten en cuenta esto para no tener sustos después.

Finalidad Habitabilidad

Es el caso de la superficie que se usa en la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética.

En esta finalidad se tiene en cuenta la superficie útil interior que, resumiendo, es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cerramientos de cada espacio habitable y siempre que tenga una altura libre superior a 1,90 m.

Si quieres saber realmente la superficie útil, la que de verdad vas a usar estando en la vivienda, has de mirar la superficie que aparece en la cédula de habitabilidad.

Por lo tanto, la superficie que habitualmente y fácilmente vas a encontrar es la construida. Y como esto es así, lo normal es ver en los anuncios de los portales inmobiliarios que usan la superficie construida (a veces sin decir que es construida) porque es la más accesible, fácil de obtener y, obviamente, la mayor.

Como truco, podéis restarle entre un 10 y 20% a esta superficie construida para obtener una aproximación de la superficie útil, antes de que un técnico te la pueda confirmar o la puedas sacar de la cédula de habitabilidad.

Pero luego, a la práctica, la que te interesa es la superficie útil, ya que con ella podrás saber si te entran los muebles o no.

Si tienes dudas, siempre te recomiendo que lo comentes con un experto especializado del sector. Como dicen los anuncios: si tienes dudas, consulta con tu Personal Shopper Inmobiliario.

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