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La solución para regularizar las viviendas construidas en suelo no urbanizable

Ángel Sánchez, Personal Shopper Inmobiliario, nos habla de la importancia del AFO (Asimilado a fuera de Ordenación) en Andalucía, que se establece para las instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas al margen de la legalidad urbanística

¿Qué es el AFO?

Es el acrónimo de " Asimilación a Fuera de Ordenación", también conocido como SAFO "Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación" o RAFO "Reconocimiento de Asimilado a Fuera de Ordenación"

El AFO es una solución relativamente reciente para regularizar las viviendas construidas en suelo no urbanizable y que se encuentran fuera de ordenación en el término municipal. La Ley que permite dicha regularización y define los requisitos es el "Decreto 2/2012, de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía".

¿Para qué sirve?

El AFO sirve para legalizar el uso de suelo, obras construcciones y edificaciones que están construidas sin licencia de obras o si la superficie construida no coincide con la superficie en dicha licencia o si se ha realizado una ampliación de la vivienda sin permiso, infringiendo la normativa urbanística del municipio en cuestión y no se dispone de la Licencia de Primera Ocupación.

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El AFO sirve como garantía de la legalización para poder vender e hipotecar más fácilmente, es decir, para facilitar el tráfico jurídico de vivienda en el campo.

Muchos compradores actualmente no quieren comprar viviendas que no tengan el AFO, para su propia seguridad de que la vivienda esté legalizada o por lo menos saber que hay posibilidad de legalizar.

Es una garantía para poder solicitar licencia en reformas. Sin dicho documento no se puede solicitar licencia de reformas. Hay casos donde se puede solicitar licencia de obras, sujeta al AFO, para poder arreglar el estado de la construcción a fin de poder solicitarlo.

Teniendo este documento, las compañías eléctricas, de agua y de gas garantizan la conexión y el mantenimiento de los suministros.

Sin el documento puede que la conexión sea cortada (aunque no suele pasar a menudo).

¿Qué propiedades pueden ser legalizadas con el AFO?

Primero deberá demostrarse la aptitud de la vivienda para el uso (residencial) que se destina mediante un Certificado Técnico que acreditará los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad de las edificaciones.

Deben describirse los servicios básicos con los que cuenta la vivienda de forma autónoma y sostenible y en su caso mediante la conexión a redes existentes.

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  • Es necesario que el acto de incumplimiento de la normativa urbanística haya prescrito, es decir, que hayan transcurrido más de 6 años desde la finalización total de las obras, construidas o instalaciones, que den origen al incumplimiento urbanístico, sin que la Administración hubiese abierto expediente sancionar con resolución de ordenar la restauración del orden legal vigente.
  • Que las obras, construcciones o instalaciones no invadan el dominio público su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial, esto es, que se respete una mínima distancia a cauces y ríos, vías pecuarias, carreteras, tendidos eléctricos de alta tensión, ect.
  • Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren fuera del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural (y si es protegido, tiene que tener más de 6 o 4 años dependiendo de la fecha de terminación de la obra, antes de la fecha de declaración de protección, sin expediente sancionado abierto).
  • Que cumplan las obras, edificaciones o instalaciones con los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad (altura mínima de suelo a techo, ventilación en vivienda y estancias, estado estructural, saneamiento adecuado). Estas normas técnicas pueden variar dependiendo de cada Ayuntamiento.

Tengo la escritura de obra nueva. ¿Significa que tengo o puedo obtener el AFO?

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Puede que tengas la Escritura de obra nueva y registrada en el Registro de la Propiedad, pero NO significa que tengas o que puedas obtener el AFO.

Esto se debe a que los requisitos para el AFO son más estrictos que para la obra nueva.

Tengo el AFO pero no tengo la escritura de obra nueva. ¿Lo puedo obtener?

Si, los requisitos del AFO son más estrictos que los de obra nueva y esto garantiza que si el AFO es posible, también se podrá hacer e inscribir la obra nueva que actualice los metros en construcciones en escritura y Registro de la Propiedad.

Se puede realizar obra nueva sin AFO y al revés, son procedimientos legales diferentes, tramitados ante organismos diferentes. El AFO se relaciona con el Ayuntamiento y la obra nueva con el Registro de la Propiedad.

¿Cómo puedo saber si se puede hacer el AFO para mi vivienda?

Primero habría que realizar una inspección a la propiedad por un arquitecto, técnico o perito, quien hará un estudio/informe para ver en qué estado se encuentra la propiedad. Una vez comprobado todo y el resultado es positivo, se certifica mediante un Certificado de Aptitud que es posible obtener el AFO.

En cuanto obtenga este Certificado de Aptitud, previo abono de las tasas municipales, el Ayuntamiento verificará si la solicitud reúne todos los requisitos, especialmente que la edificación ha sido terminada, cuenta en su totalidad con la antigüedad mínima necesaria, que no está sometida a medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado.

El Ayuntamiento podrá requerir la realización de obras (normalmente de retirada de elementos anexos construidos que no cumplen con antigüedad mínima), para lo cual el propietario deberá presentar un proyecto para la ejecución de tales obras y se le dará un plazo para su ejecución.

El propietario deberá asumir por escrito sus compromisos con el Ayuntamiento y una vez ejecutado, las obras comprometidas podrán obtener la resolución de situación Asimilado a Fuera de Ordenación.

¿Puedo vender mi propiedad sin AFO?

No es obligatorio tener el AFO para poder vender su vivienda, aunque si es recomendable, ya que la mayoría de los compradores actualmente no compran viviendas sin tener toda la documentación en regla.

¿Cuánto cuesta?

El precio/porcentaje es diferente en cada municipio, contacta con su ayuntamiento o con nosotros para informarle. Al coste de la tasa municipal hay que sumar los honorarios profesionales del técnico certificante del Informe de Aptitud.

Si tienes más dudas o preguntas, contacta conmigo con Ángel Sánchez, Personal Shopper Inmobiliario y te informaré de todas estas cuestiones y muchas más. 

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