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La guía definitiva para evaluar una inversión inmobiliaria

Property Buyers by SomRIE

¿Has decidido comprar una vivienda para alquilarla y ahora no sabes cuál es el siguiente paso que debes dar? Conoce todas tus responsabilidades, infórmate de las posibles complicaciones de alquilar y organízate para que el proceso sea lo más sencillo posible. A continuación, te presentamos las cuestiones básicas que debes conocer.

A continuación, te presentamos las cuestiones básicas que debes conocer.

Ahorros

El primer paso consiste en comprobar que tengamos ahorros suficientes para adquirir el tipo de vivienda en el que estamos interesados, ya que los bancos por normal general nos darán el 80% del valor del inmueble el resto tenemos que aportarlo nosotros.

¿Cuál es tu objetivo de rentabilidad?

El segundo paso es  definir cuál es tu objetivo de rentabilidad y ROCE. La rentabilidad bruta la obtenemos dividiendo el alquiler anual esperado entre el coste total de compra. El ROCE, del inglés “Return On Capital Employed”, indica el retorno que tiene el activo en función del capital que hemos puesto de nuestro bolsillo. Es decir, la hipoteca no cuenta porque es dinero del banco, solo el dinero que nosotros aportamos. El ROCE se obtiene dividiendo el alquiler anual entre el capital que hemos aportado y nos da una idea del rendimiento real de nuestro dinero.

La ubicación

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Uno de los principales factores que determinan el valor de un inmueble es su ubicación Por ello, le debemos prestar especial atención: 

  • Comprueba la facilidad de acceso/comunicación: medios de transporte público, autovías y autopistas cercanas. 
  • Analiza el grado de seguridad de la calle, del barrio y de los alrededores.
  • Identifica posibles elementos de ruido: locales de ocio, bares, entre otros.

La búsqueda del inmueble perfecto para invertir

La búsqueda del inmueble la puedes realizar a través de los típicos portales inmobiliarios, las agencias inmobiliarias o contar con la ayuda de un Personal Shopper Inmobiliario que es un experto en inversiones y compras inmobiliarias.

Nuestra recomendación es que la inversión que vayas a realizar no la hagas en solitario, ya que puede llegar a ser algo muy complejo. 

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Revisión a fondo del activo

La mejor manera de poder entender y sacarle jugo a una inversión es aprender lo máximo de ella.

Mucha gente cuando quiere comprarse un coche, está varias semanas mirando, comparando, analizando, viéndolo e incluso, probándolo. Van por todos los concesionarios con calculadora en mano y con sus costes en su cabeza. ¿Por qué no hacemos lo mismo para evaluar los mejores pisos? Me explico.

La mayoría de la gente para decidirse a comprar una propiedad lo hacen en 2 visitas. La primera de inspección (solo o acompañado de alguien de confianza) y la segunda de afirmación (acompañado de alguien para pedir segunda opinión). 

En Property Buyers by SomRIE analizamos las viviendas al detalle para que no haya ningún tipo de problema. 

Puntos a tener en cuenta:

electricidad

  • Electricidad: actualmente uno de los puntos más importantes, ya que el alto consumo que se puede tener en la actualidad tiene que estar soportado por la instalación.  La instalación es lo suficientemente antigua como para que no soporte el aire acondicionado, el horno y una lavadora al mismo tiempo. Fijaros sobre todo, en la instalación eléctrica.
  • Gas (y calentador): es uno de los gastos que se acostumbran a tener al adquirir una propiedad de inversión y que, dependiendo del tipo de propiedad y de la calefacción que se tenga, puede salir un coste inicial inesperado. Por eso es mejor que se revise el estado de las tuberías, del calentador y de la instalación en general. Cabe decir que si el calentador está en buen estado, seguramente la instalación también lo estará.
  • Agua: tipos de tubería, estado de estas y el tipo de instalación marcan mucho la diferencia. Tener que hacer un cambio de tuberías por adquirir un piso/casa antigua, es un gasto bastante alto que no quieres pasar cuando recién adquieres la propiedad. 

Para investigar estos puntos anteriores lo mejor es contar con profesionales que puedan ayudarte.

Inspección Técnica

Asegúrate que la vivienda ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), inspección que deben pasar todos los edificios que tengan una antigüedad superior a 45 años, pero que muchos no la han pasado.

¿Es una buena inversión?

Para evaluar si es una buena inversión, tenemos que fijarnos en varios elementos, dependiendo de si vamos a destinarlo a compra-venta o compra-alquiler.

Compra-Venta

Para la compra necesitamos analizar los campos siguientes:

  • Precio del inmueble.
  • ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Tasación.
  • Notario.
  • Registro.
  • Gestoría.
  • IAJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Compra-Alquiler

En la parte de la compra, el proceso será el mismo que el de la Compra-Venta.

Para el alquiler, cabe decir que tendrás que hacer un cálculo distinto y que tendremos que tener en cuenta, aparte de la hipoteca (si la tienes) los gastos mensuales siguientes:

  • Gastos de comunidad.
  • Seguro del hogar.
  • Seguro de impagos.
  • Porcentaje de reparaciones e imprevistos.

¿Demasiadas cosas en las que fijarnos a la hora de invertir? Si necesitas ayuda con tus inversiones inmobiliarias, lo mejor es que cuentes con la ayuda de un Personal Shopper Inmobiliario. 

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