Desde mediados de marzo de 2020 hemos vivido una situación nunca vista, confinados durante más de 2 meses en casa y sin saber qué iba a pasar.
Esto ha generado y sigue generando momentos de incertidumbre en todos los sectores, pero especialmente en el sector inmobiliario, en el que no sabemos cómo va a ser la tendencia de precios.
Y esta crisis sanitaria no tiene nada que ver con la crisis inmobiliaria que vivimos en 2008-2012, cuando había mucho más stock de inmuebles y los bancos no estaban saneados.
En estos momentos vivimos una crisis mucho más incierta, pero seguramente mucho más corta; se espera que se podrá corregir en 5 meses o un año máximo, plazo en el que tendremos más orientación e información.
Hay varias teorías sobre la recuperación, en todo caso, es seguro que aparecerán oportunidades de inversión en el sector inmobiliario, con cambios de tendencia en los precios, cambios de modelos de habitabilidad, en un mercado considerado refugio en época de crisis.
El mercado residencial en Barcelona tiene el 80% de las promociones de obra nueva acabadas, que se absorberán, con bajadas de precios, mejor que en el caso de la segunda mano, que requerirán una mayor rebaja.
Hablamos con un experto en inversiones en Barcelona, Aimar Valls.
Aimar Valls habla de la situación de la inversión inmobiliaria en Barcelona
¿Qué diferencia a la anterior crisis de la actual?
Tenemos que hacer hincapié en un factor muy importante: los fondos de inversión y los promotores han hecho una corrección en las hojas de cálculo, dejando más margen de error, lo que nos salva de lo que pueda pasar ahora con la rebaja y la corrección de precios.
Tenemos que saber que esto es un “win to win” entre propietarios, promotores y fondos.
Los propietarios que necesitan desinvertir en este momento, tienen que ser conscientes de que no van a conseguir los precios que estaban alcanzando pre-covid.
Tenemos que pensar que quien necesite vender propiedades, sean suelos o edificios, lo tendrá que hacer a un 20%-25% de descuento que antes del covid-19.
¿Cuál será el mercado más perjudicado en Barcelona?
El mercado que más va a sufrir en Barcelona va a ser el de segunda mano, porque un 80% de las promociones de obra nueva están acabadas y tenemos un stock de segunda mano de 2.000 viviendas que es mucho mayor que la obra nueva.
Por lo tanto, con la obra nueva tendremos absorción, evidentemente con rebaja de precios y, con la de segunda mano, tendremos que hacer una rebaja de precios más importante.
Os voy a poner un ejemplo de una venta realizada en 2012:
En la última crisis en 2012 vendí un edificio en la calle de Ausias March de 5.000 m2 a un precio de 1.800 euros el m2.
Evidentemente, no se le puede pedir al propietario que ahora baje de los 4.000 euros m2 que está pidiendo a los 1.800 euros, pero si como propietario necesita vender o desinvertir, tiene que hacer una rebaja del 25%, situándote en 2.500-2.800 euros m2 (en zonas buenas de Barcelona).
El mercado ganador en el mercado residencial
El mercado que va a salir reforzado de esta situación va a ser el "build to rent".
Las nuevas generaciones no piensan en tener patrimonio, sino que piensan puramente en alquiler, entonces, tenemos que construir grandes superficies de residencial, ya sea desde cero con suelo o con edificios existentes grandes, creando apartamentos asequibles para la gente joven, para que se puedan quedar en la ciudad.
Este tipo de inversión es rentable cuando se construye a un 5-6% y cuando se hace el "exit" y la compresión (porque evidentemente es mucho volumen de apartamentos en una misma promoción), se gana un punto de diferencia al venderlo al 4%, siempre que se compre en Barcelona primer cinturón y en enclaves estratégicos. ESA ES LA CLAVE.
Si quieres conseguir la mejor inversión en Barcelona, Aimar Valls es tu mejor asesor.
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