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Entra en vigor la nueva ley hipotecaria. Infórmate de todos sus cambios

Con más de tres años de retraso, el domingo 16 de junio entró en vigor la Ley Hipotecaria, tres meses después de su publicación en el BOE para que los bancos tuvieran tiempo a adaptarse. La nueva norma introduce cambios en el proceso de contratación de las hipotecas.

Consumidores, bancos y notarios son los principales afectados por las modificaciones. El único gasto que corre a cargo del cliente es el de tasación, cuyo precio medio es de 300 euros.

Por primera vez, las entidades financieras tienen que pagar el resto de los gastos de formalización: el coste del notario, registro, gestoría y, el más importante de todos por su cuantía, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Excepto en el País Vasco, donde el impuesto lo sigue pagando el cliente, ya que cuenta con fiscalidad propia y las primeras hipotecas sobre vivienda están exentas.

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Nuevo llamado a la acción

Veamos los cambios más relevantes:

Información que debe dar el banco antes de firmar

Diez días naturales antes de firmar el contrato, el banco tiene que dar al cliente:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en la que se encuentra la información sobre el cliente y las características del préstamo. Este documento es vinculante para la entidad.
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en el que se tiene que informar al consumidor de la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.

En caso de que el préstamo sea a interés variable, la entidad debe aportar un documento específico en el que se simule como quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios, según la evolución de los tipos de interés.

¿Qué papel tienen los notarios y registradores?

Su papel será mucho más importante que hasta ahora, ya que el cliente es quien lo elige.

Además, diez días antes de la firma del préstamo, el cliente podrá reunirse con el notario para resolver las dudas que puedan surgir.

Amortización anticipada

El coste de amortización se recorta a la mitad en las hipotecas de tipo fijo, el recargo aplicado por el banco no podrá exceder del 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años y un 1,5% si se realiza después.

Sin embargo, en las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años. Si es en el tercer año, la comisión máxima será del 0,25% y del 0,15% si es a partir del quinto año.

Se prohíbe la cláusula suelo

La ley prohíbe las clausulas suelo cuando se contrate una hipoteca con tipo de interés variable. Así que, si el euríbor baja, la cuota también tendrá que descender.

Es decir, el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo (como ocurría hasta ahora) los intereses a abonar siempre dependiendo del diferencial pactado, podrán ser igual a cero, pero nada más.

¿Puede el banco obligarte a contratar productos como el seguro de la casa?

La ley prohíbe la venta de paquetes integrados con el préstamo. Sin embargo, la ley permite que el banco pueda exigir un seguro del hogar y de vida o de protección de pago sobre el inmueble hipotecado.

Ahora bien, no puede exigir que se contrate en su entidad, el cliente elegirá el que quiera siempre y cuando cumpla con las exigencias que establece la entidad.

La venta cruzada ha sido una de las opciones más utilizadas por las entidades. Por lo tanto, si se permite la venta combinada de préstamos siempre y cuando sea de forma voluntaria.

¿Cuándo se pueden iniciar los trámites de desahucio por parte del banco?

La ley se endurece. El banco solo podrá iniciar los trámites de desahucio si hay:

  • un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de abonar equivale al 3% del capital prestado.
  • En la segunda mitad del préstamo, el plazo aumenta a 15 cuotas o al 7% del capital prestado.

¿La nueva ley tiene carácter retroactivo?

No, por normal general. Pero, si existen excepciones:

En caso de novación y subrogación. Si a partir de ahora se hace una novación o una subrogación regirá la nueva ley hipotecaria, aunque se haya firmado el contrato antes de su entrada en vigor.

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