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El mercado residencial desde el punto de vista de un Personal shopper Inmobiliario

Enric Jiménez y Ángel García

El verano es, en cierto modo, el final del año. Los españoles suelen irse de vacaciones en agosto, las decisiones y proyectos se posponen irremediablemente a septiembre y todos soñamos con ese punto y aparte tan ansiado y necesario. 

Aunque, antes de irnos y continuar con el párrafo siguiente en septiembre, en lo que a la compraventa de inmuebles se refiere, que es donde somos expertos, hemos querido dar una mirada al sector residencial desde arriba, para poder identificar dónde estamos y que caminos tienen más posibilidades de éxito a partir de ahora. Teniendo muy en cuenta lo que demandan nuestros clientes compradores en todos los rincones de España.

Datos macro del mercado de la vivienda en España en 2021

Mirando los datos de las operaciones realizadas en los últimos años, vemos que a pesar de la caída de operaciones de compraventa en 2020, según datos del INE, el volumen de operaciones en lo que llevamos de año, concretamente 219.000, es similar al de años prepandemia que se situaba en torno a las 500.000 transacciones.

Estos datos nos dan a entender que la demanda de vivienda sigue vigente. En nuestra opinión, la demanda incluso se va a incrementar en lo que resta del año cuando las restricciones por el Covid-19 se relajen a nivel mundial y el comprador extranjero pueda acceder a comprar en España.

Si la demanda se ha mantenido ha sido una vez retiradas las restricciones ¿Qué ha pasado con los precios?

El INE mide la evolución de los precios de la vivienda a través del Índice de Precios de Vivienda (IPV). De acuerdo con esta medición, de forma general en el conjunto de España el precio de la vivienda en lo que llevamos de 2021 se ha incrementado un 0,9% respecto al año anterior. 

Aunque es importante diferenciar entre obra nueva y vivienda de segunda mano, la primera ha aumento un 2,3% y la segunda un 0,7% reflejando así un estancamiento del precio de la vivienda de segunda mano que ya era tendencia antes del Covid.

La mayor parte de las operaciones de compraventa de vivienda en España se han hecho a través de financiación bancaria mediante la contratación de hipotecas. Así, el número de hipotecas contratadas se ha incrementado un 31% respecto al mes del año anterior. Adicionalmente, el Euribor, que es el índice en el que se referencian la mayor parte de las hipotecas, sigue en negativo, continuando la tendencia desde 2016, lo que impacta directamente en la reducción de la cuota que paga a final de mes el comprador.

Previsión para 2022

Ahora bien, para aquellos que ahora estén pensando en comprar vivienda, quizá sea interesante dibujar un futuro probable para 2022. Aunque lleno de incertidumbre por cómo evolucionará la economía, los ERTEs y el paro, la tendencia es que el nivel de volumen de operaciones se mantenga alrededor de las 500.000 unidades vendidas en el conjunto de España, esto significa que la demanda de compra de vivienda siga en siendo razonablemente buena.

Un factor adicional que nos hace ser optimistas para el 2022 es que Madrid y Barcelona han conseguido situarse en el “top-10” para la compra de vivienda de lujo. Nuestra experiencia con clientes compradores internacionales ratifica esta apuesta del comprador de vivienda de lujo por las grandes urbes españolas.

En cuanto a qué pasará con los costes de financiación para el año que viene, no se espera una subida de tipos de interés por parte del BCE lo que implica que el Euribor seguirá estando bajo, al menos durante el próximo año.

Por último, la estimación para los próximos años es que los precios de la vivienda de obra nueva suban, debido al aumento de los costes de construcción, al crecimiento económico y a la pérdida de incertidumbre una vez superados los efectos de la pandemia.

Por el contrario, la vivienda de segunda mano, presentará una tendencia al estancamiento de precios, incluso a la reducción de precios en algunas zonas de España.

Datos micro, operaciones Property buyers by SomRIE y tendencias de preferencias de clientes

Algo que sin duda ha cambiado el Covid, quizá para siempre, es nuestro estilo de vida y la forma de relacionarnos con los edificios en los que habitamos.

El teletrabajo ya se ve como una opción viable, la flexibilidad de horarios y de espacios ha hecho que las necesidades de las personas cambien y por consiguiente también los requisitos a la hora de comprar una vivienda.

Esto es algo que hemos venido identificado en el último año en base a la demanda de nuestros clientes compradores, los que más del 75 % piden dentro en su lista de deseos que la vivienda tenga, balcón, terraza, o algún tipo de jardín o patio.

Además de terrazas y jardines, hemos podido comprobar en los últimos contratos que los clientes están demandando espacios para implementar zonas de trabajo en sus viviendas.

Además, la localización y el presupuesto disponible para la compra siguen siendo dos factores innegociables para nuestro cliente comprador, lo que añade más dificultad a la búsqueda de esa vivienda soñada que satisfaga las necesidades vitales al completo.

Para poner en contexto las operaciones que realizamos: el precio de adquisición de activos inmobiliarios de nuestros clientes se sitúa de media por encima de 300.000€, superando los 30 millones de euros de volumen de encargos de compra. El 30% de nuestros clientes son extranjeros y el 70% nacionales, distribuyéndose las compras a lo largo del territorio nacional: un 25% en Madrid, 35% en Barcelona, 15% Málaga, 10% Valencia, 5% Murcia, 10% Asturias-Zaragoza-Cádiz-Islas. Si nos permiten el exceso, sentimos orgullo al decir que el 50% de estos clientes son recomendaciones de clientes anteriores.

Con más de 100 operaciones realizadas a nuestras espaldas en lo que va de año hemos vivido muy de cerca los efectos del Covid en el sector.

Tomar perspectiva para dar una mirada global a la situación en la que estamos, para identificar qué es lo que demanda el cliente comprador en 2022, y ver que hay recorrido para llegar a 2022 con una actitud optimista hace que se incrementen nuestras energías y el entusiasmo para continuar con este punto y parte en septiembre.

¡Feliz agosto!

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