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Advertencias en el proceso de compra inmobiliaria

Luz Vila y Carmen Milagro | Personal Shoppers Inmobiliarias en la Costa Sur de Barcelona

Es más habitual de lo que sería deseable, que alguien se lance a comprar un inmueble dirigiéndose directamente a los portales inmobiliarios o agencias de intermediación, bien porque ya ha localizado la casa o el piso que parece cumplir sus expectativas o bien porque alguien le ofrece un inmueble que le parece interesante.

Con frecuencia obviamos , que el agente inmobiliario, a pesar de llamarse intermediario, vende los productos que sus clientes le aportan a su cartera para que sean eso, vendidos.

Compra entre particulares

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Defiende por tanto, los intereses del vendedor. Para el caso de que se pretenda comprar directamente entre particulares, la operación inmobiliaria puede convertirse en un mal sueño. En el mejor de los casos, los compradores habiendo adquirido un compromiso previo (entregas a cuenta, reservas, arras etc..) acuden a un profesional del Derecho para que le revise el documento propuesto para firmar en Notaria, pero en ocasiones ya es tarde, los problemas ya son evidentes y a veces insalvables para el comprador quien se pude ver en la necesidad de acudir a los tribunales para revertir la operación.

Debemos tener presente, que desde el primer momento del proceso de compra, todo lo que se habla, escribe y entrega, es vinculante para las partes, y es el comprador el que tiene mas que perder o ganar, puesto que será el obligado al pago y adquisición del precio por una finca con todas sus circunstancias, el obligado a soportar la tributación y fiscalidad de la operación, y también al pago de las comisiones de intermediarios.

En este sentido, parece olvidarse que una mera entrega de cantidad en concepto de reserva es ya , un primer pago , por lo que no deberá hacerse nunca en cuenta del intermediario sino en cuenta del titular registral del inmueble , o en otro caso el receptor de la referida cantidad deberá tener poder y autorización expresa para recibirla y comprometerá ya, cuales serán los términos de la operación.

La práctica en nuestro país, nos muestra una práctica muy extendida y que es difícil de revertir, pues esta reserva a cuenta es recibida en el 99% de los casos por los agentes inmobiliarios quienes dicen recepcionarla en concepto de depósito a cuenta.

Sin embargo, el documento que la acredita nunca reúne los requisitos de legitimación y representación que formalmente son exigibles.

El contrato de Arras

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En un segundo momento se documenta el llamado contrato de arras, uno de los contratos más complejos y comprometidos, pues estamos ya ante una compra en si , con entrega de precio, y que queda diferida a la firma de escritura publica ante notario.

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Las denominadas arras pueden ser de tres tipos : penitenciales, confirmatorias o penales , y este atributo no vendrá determinado solo por el título del documento que nos presenten a la firma , sino por lo que se desprenda de su total contenido y de su interpretación.

La firma del contrato de arras no puede dejarse en manos de cualquiera, pues en el momento que se firma el comprador deberá tener ya un absoluto conocimiento de todas y cada una de las circunstancias de la finca, físicas , técnicas y jurídicas .

Y, por ello, antes de firmar este documento el comprador ha de tener en su poder la descripción del Registro de la Propiedad, en toda su extensión; en ocasiones de la Nota Simple Registral no se desprenden todas las circunstancias tales como puedan ser vinculaciones estatutarias en regímenes de división horizontal, que pueden haber sido inscritas en la finca matriz y que solo descubriremos a través de un certificado registral o incluso de un histórico si nos encontramos ante fincas que provienen de una segregación, por ejemplo .

Así mismo, la condición de titular del vendedor debe ser estudiada con sumo esmero, pues será determinante si el que aparece como titular, lo es al 100% del pleno dominio o en cotitularidad y, en este caso, en que términos, y si se encuentra en un régimen económico matrimonial u otro.

Si se trata de un domicilio familiar que ha sido objeto de atribución en un proceso de divorcio a uno de los cónyuges, o si el vendedor es viudo o el titulo proviene de una adquisición por causa sucesoria o testamentaria , deberemos asegurarnos de que dicha sucesión y el expediente sucesorio se ha culminado y el vendedor se encuentra en plena condición jurídica de transmitir.

Igualmente el comprador, al momento de la firma de arras , deberá tener en su poder el certificado de aprovechamiento urbanístico que plasme cuales son las circunstancias urbanísticas de la finca, pues éstas , no se desprenden de la información registral y sólo podrán corroborarse consultando el planeamiento y las posibles afectaciones ya presentes o futuras.

Esta precaución deberá extremarse en el caso de que estemos interesados en una compra de una finca en parcela, sea unifamiliar aislada o plurifamiliar, o en casos de fincas rusticas, pero también en suelo urbano consolidado y desarrollado existen afectaciones por el Planeamiento General o Derivado que nos pueden dar muchos disgustos si el vendedor no lo ha expuesto claramente y el comprador no lo deduce. Créanme si les digo que en algunos supuestos debe poseerse un instinto u olfato especial para advertir estas posibles circunstancias.

De esta información obtendremos también cual es el aprovechamiento y la edificabilidad de la finca a adquirir y a partir de esta, podremos proyectar las posibilidades y expectativas que tenemos al respecto.

Superficie registral y la real

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No menos importante resulta comprobar la coherencia de superficies que pueden predicarse de una misma finca: la real, la registral y la catastral . En ocasiones, no estamos hablando solo del precio a pagar por metro cuadrado, sino que una diferencia entre la superficie registral y la real superior a un 10% puede conllevar la necesidad de llevar a cabo operaciones jurídicas como el expediente de mayor cabida.

No menos importante resulta cuando la superficie construida inscrita en el registro no coincide con la real, en cuyo caso deberemos tener en cuenta que aunque estemos pagando ese precio de mayor construcción, plantearnos si se podrá llevar a cabo la efectiva inscripción en el registro de la propiedad a favor del comprador, circunstancia que no será posible si esa mayor construcción no cuenta con las licencias urbanísticas o no han prescrito las acciones administrativas para ordenar la demolición en el caso de que la mayor construcción se haya llevado a cabo sin licencia.

En cualquier caso, estas operaciones requerirán de certificados técnicos específicos y autorizaciones administrativas, no siempre de fácil y rápida obtención y que determinarán los plazos pactados, sino que sin todo ello no se podrá escriturar en los términos deseados. Estos extremos deberán deducirse del precio de compra en los términos que resulten del estudio previo a cerrar la operación y en concreto precio y plazos de escritura.

También es oportuno referirnos a operaciones más complejas como la permuta, que requiere de la exigencia de avales por parte del comprador al vendedor y promotor, a fin de que no vea frustrada su operación .

Fincas con construcciones futuras

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No menos común es la adquisición de finca con construcción futura , casos en los que el documento de arras es una compraventa privada y toda precaución para el adquiriente , es siempre poca, pues en la gran mayoría de las operaciones se producen incumplimientos en los plazos de entrega, excesos en el precio inicialmente pactado y defectos respecto de las calidades pactadas por lo que debe aplicarse sin miramientos toda la normativa específica de la Ley de Ordenación y de la Edificación con exigencia de aval y caución al momento de la firma de arras, a fin de que el comprador pueda exigir el cumplimiento automático de las cláusulas a su favor sin necesidad de acudir a costosos requerimientos y a acciones judiciales para su aplicación, interpretación y reconocimiento.

Locales

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No quiero dejar de referirme a la adquisición de locales de negocio, pues en estos supuestos el estudio además de las circunstancias urbanísticas referidas a los usos compatibles, deberemos prestar especial atención a la licencia de actividad y sus circunstancias, así como a las particularidades que existan al respecto dentro del régimen de comunidad de propietarios, valorando en su caso los acuerdos que sea necesario requerir de la misma para destinar el local a las pretensiones del comprador.

Lo expuesto solo pretende advertir al comprador de inmuebles de la necesidad de estar acompañado y asesorado desde el momento inicial de un profesional.

La importancia del agente del comprador

El Agente del comprador debe implantarse en nuestro país de forma definitiva a fin de evitarle el riesgo y ventura de sus derechos, y anticiparse a circunstancias que le puedan llevar a verse inmerso en lo que nunca pudiera haber imaginado.

Ante estas circunstancias, el agente inmobiliario del vendedor no responderá. Mas aun, si ha cobrado su comisión , si una parte muy importante de la misma, a la misma firma de las arras, una exigencia y practica que no por habitual debemos desistir de rectificar, desde el primer momento y sin dejarnos amedrentar por la presión que se acostumbra a inferir en el comprador, quién tiene otras alternativas para hacer valer su verdadero interés y solvencia ofreciendo otras fórmulas como son los depósitos notariales por ejemplo .

El proceso de compra debe ser estricto y riguroso. El comprador debe huir de esas tendencias de pensar que sabe, o de actuar como oportunista para no acabar siendo víctima de los usos y abusos de un sector, que sigue sin ser todo lo profesional que debería.

La figura del Agente Comprador o Personal Shoper Inmobiliario, tan extendida en los países de tradición anglosajona, es la que debe acompañar siempre el proceso de compra, dando seguridad al comprador y profesionalizando el sector inmobiliario .

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